Tips om flytt

Få reda på vad din flytt skulle kosta
13-07-2016 - Av Admin

Mäklare, mäklarofferter och mäklararvode – Hur välja?

Mäklare kostar mycket genom sitt mäklararvode, bästa sättet att hitta rätt pris är att ta in mäklarofferter.

Mäklare eller inte mäklare?

Det första du behöver överväga är om du ska sälja med eller utan mäklare. De flesta väljer att sälja med mäklare på grund av att det känns tryggare både för säljaren och köparen. Men det finns inget lagkrav på att du behöver ha mäklare. Läs mer i vår artikel om att sälja utan mäklare.

Att sälja sin bostad med hjälp av en mäklare innebär att du får betala ett ganska högt arvode, men i gengäld får du hjälp under hela försäljningsprocessen. Marknadsföring och spekulantregister bidrar ofta till ett högre pris på bostaden, vilket gör att det ändå kan löna sig att anlita en mäklare. Med hjälp av vägledning från en mäklare kan du som säljare vara säker på att inga misstag begås så att inga problem uppstår efter försäljningen. Tänk på att jämföra olika mäklare för att välja någon som passar just dig och dina behov.

Det finns en variant till nämligen att du har mäklare men att du sköter visning med mera själv. Hemverket är det mest kända av dessa mäklarföretag på distans. De tar precis samma juridiska ansvar som en vanlig mäklare, dock får du göra mer själv. Detta till en mycket lägre kostnad jämfört med om du anlitat en normalarbetande mäklare.

Mäklarens ansvar

Mäklaren har ett stort ansvar i affären, det finns något som heter ”god fastighetsmäklarsed”, detta finns bäst beskrivet på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats. Sammanfattningsvis så ska mäklaren kunna ge dig en skriftlig boendekalkyl med din boendekostnad, informera dig skriftligt om att du har en undersökningsplikt av bostaden och klargöra att bara skriftligt avtal är bindande i fastighetsaffärer.

Mäklaren ska vara opartisk mellan köparen och säljaren, dock ska mäklaren ta extra hänsyn till säljarens ekonomiska intressen. Oftast upplevs dock att mäklaren har mer fokus på säljarens intressen än köparens, men mäklaren ska alltså vara opartisk.

Välja mäklare – jämför flera mäklarofferter

För att välja rätt mäklare så finns det ett antal saker du ska tänka på och kontrollera:

  • Har mäklaren sålt liknande bostäder i samma område?
  • Hur väl känner mäklaren ditt närområde?
  • Finns det referenser till någon av dessa försäljningar?
  • Hur såg annonserna och marknadsföringen ut för dessa bostäder?
  • Har mäklaren ett spekulantregister för ditt område och när sålde de senast där?
  • Hur fungerar deras budgivningshantering?

Det absolut bästa är om du själv har grannar och bekanta i området som nyligen haft kontakt med en bra mäklare. Ta sen in minst två offerter så at du kan jämföra vad du får för mäklararvodet. En bra mäklare med ett aktuellt spekulantregister kan vara värd ett högre pris än en nybörjare.

Du bör också träffa mäklaren, vilket intryck får du, tänk på att det intrycket också kommer påverka dina eventuella bostadskunder. Ställ gärna frågor om hur många bostäder de säljer samtidigt och hur många visningar de brukar genomföra.

Mäklare skakar hand

Fastighetsbyrån, Mäklarhuset, Skandiamäklarna är stora mäklare

Några av företagen med flest mäklare anslutna till sig är: Fastighetsbyrån, Mäklarhuset, ERA, Bjurfors och Skandiamäklarna. Mäklarföretagen är lite olika uppbyggda, antingen är mäklarna anställda eller så har de egna företag som jobbar under mäklarföretagets varumärke. Det finns också varianter på detta. Företaget är dock inte rättsligt ansvariga för din affär, utan det är ett personligt ansvar för mäklaren.

Det de stora företagen dock erbjuder är en liten extra trygghet, oftast har de någon typ av kundombudsmannafunktion om du inte skulle vara överens med mäklaren. De tar ofta ett lite större ansvar för missnöjda kunder då de inte vill solka ned sitt varumärke. Det de stora företagen ofta har också är spekulantregister, det kan vara värt en del att direkt kunna nå tidigare budgivare i samma område.  

Mäklare billig, finns det?

Det är fri prissättning på mäklare, så att hitta en billig mäklare det går. Frågan är dock om du vill ha det. Allt beror på hur mycket du tror att mäklaren kan påverka priset. En billig mäklare gör troligen färre saker än den som tar mer betalt. Det kan också vara så att en billig mäklare inte kan området som de säljer i. Dock behöver inte en billig mäklare vara en dålig mäklare, det finns områden med många likartade bostäder där en mäklare kan ha specialiserat sig på att sälja. De har då det mesta säljmaterialet klart, de kan till och med ha kunder från tidigare budgivningar vilket gör att de kan ge dig ett billigare mäklararvode.

Mäklarens ensamrätt och tidsbegränsning

I uppdragsavtalet med mäklaren skrivs det oftast in att mäklaren ska ha ensamrätt på försäljningen av bostaden under en viss bestämd tid, oftast 3 månader. Detta innebär bland annat att även fast du skulle hitta köparen så har mäklaren rätt till sitt mäklararvode. Detsamma gäller om du, efter att ensamrätten har gått ut, säljer bostaden till en spekulant som mäklaren redan varit i kontakt med under ensamrättstiden.

Ensamrätten finns där för att mäklaren investerar tid och pengar i bostaden oftast utan annan betalning än vid en försäljning.

Kontrollera mäklare och hitta en seriös mäklare

En mäklares huvuduppgift är att förmedla fastigheter mellan två parter. De har således ingen fullmakt för underskrifter att ingå avtal åt dig. Däremot kan mäklare vara till stor hjälp för att trissa upp försäljningspriserna eftersom de är professionella inom området och kan knepen.

En mäklare tar alltid ut ett arvode för tjänsten att föra ihop dig och en köpare. Arvodet kan variera beroende på vad mäklaren erbjuder för typer av tjänster. När du ska välja mäklare är det därför viktigt att  fundera på vad det är du vill få ut av din mäklare. Vill du endast att denne ska hålla i visingar och sköta kontakten med köpare eller vill du ha hjälp med det mesta gällande din försäljning, så som marknadsföring, buddiskussioner, fotografering, homestyling och så vidare? Beslutet handlar om hur mycket koll du har om bostadsförsäljning på egen hand, hur mycket tid du är villig att spendera på visning, budgivning m.m. och om du tror att det kommer att gynna slutpriset eller inte.

När du väl har satt standarden för din mäklarkontakt är det smidigast att jämföra mäklare på så kallade jämförelsesajter för att samla ihop anbud från olika mäklare. Ett tips är att titta på anbuden i relation till erbjudande. En tumregel är att ju färre kunder och högre arvode, desto mer energi lägger mäklaren förmodligen på varje kund vilket ofta betyder högre mervärde. I motsats; ju fler kunder och lägre arvode, desto enklare tjänster erbjuder oftast mäklaren och mervärdet blir således lägre. Det kan då vara värt att undersöka möjligheten att sälja din bostad på egen hand, beroende på dina egna erfarenheter och kunskaper av bostadsförsäljning.

Hur vet man då att det är en seriös mäklare? Det är viktigt att kontrollera att mäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Det är den statliga myndighet som registrerar fastighetsmäklare och som utövar tillsyn över dessa samt informerar om god fastighetssed. Enligt Fastighetsmäklarnämnden är det ”…olagligt att förmedla bostäder utan att vara registrerad hos nämnden. På nämndens webbplats kan du söka i fastighetsmäklarregistret för att se om mäklaren du tänkt anlita finns registrerad där. Om inte mäklaren finns med i registret kan du ta kontakt med nämndens kansli. Där kan du också få veta om mäklaren har fått någon varning.” Valet av mäklare handlar dock i slutet på dagen dock mycket om rykte och renommé. Hör runt bland vänner och bekanta om det finns rekommendationer att utgå ifrån. Du kan också fråga mäklaren efter referenser på nöjda kunder som du kan kontakta och kolla vad exakt det var som gjorde dem så nöjda. En fördel kan vara att hitta mäklare som har gjort affärer i ditt område tidigare, då denne har rätt erfarenhet. Det är också viktigt att mäklaren du anlitar verkar vara en person som du kan trivas att samarbeta med. För ett samarbete är just vad det kommer att handla om under några veckor i försäljningsprocessen.

Mäklararvode och mäklarprovision

Det finns inga färdiga priser för mäklare utan mäklararvodet är helt förhandlingsbart. Dock finns det tre stycken huvudmodeller för mäklararvodet:

  • Fast pris som mäklararvode – förutbestämt pris
  • Provisionsbaserat mäklararvode – procentandel av försäljningssumman
  • Något av ovanstående plus en bonus – bonus kan öka mer ju högre priset blir.

Utöver detta brukar även ibland en del utgifter betalas separat. Det är viktigt att veta vad som ska ingå i mäklararvodet, det ska tydligt framgå i mäklaravtalet, likaså när det ska betalas. Det finns också skillnader i vad du behöver betala om bostaden inte blir såld, ibland kan du då få betala för de utlägg som är gjorda.

Mäklararvodena i Stockholm, Göteborg och Malmö är hårt konkurrensutsatta, vilket gör att du får oftast ett nedtryckt pris. Mäklararvodet kan dock vara svårt att jämföra då de offererar på olika sätt, dock är det vanligaste idag provisionsbaserat med eventuell bonus. I storstäderna riskerar mäklarna sällan att bli stående med osäljbara bostäder, därför bör mäklararvodet vara lägre procentuellt, bostadspriserna är dessutom högre vilket ger att i faktiska pengar kan mäklarna tjäna mycket mer i storstäderna.

I mindre städer kan det ibland vara så att det bara finns ett eller några mäklarföretag, där finns risken att konkurrensen inte riktigt fungerar utan att alla har ungefär samma priser. Överväg då att kolla med mäklare från angränsande ort eller att använda dig av en distansmäklare.

De provisionsbaserade mäklararvodena brukar variera mellan 2 % och 4 %, ha detta som tumregel, där du i storstäderna ska närma dig den lägre procenten.

Mäklararvodet avdragsgillt

Du får dra av hela mäklararvodet som en försäljningskostnad. Denna får du då göra avdrag för om du gör en reavinst på försäljningen. Så om du kommer göra en vinst vid försäljningen av din bostad så kan man säga att du får en ”rabatt” på mäklararvodet. Eftersom du betalar 22% i skatt så kan man säga att du får 22% avdrag på mäklararvodet.

Mäklare avtal

Det finns krav på att avtalet med mäklaren ska vara skriftligt, ett så kallat uppdragsavtal.  Säljaren har dock rätt att åberopa muntliga överenskommelser, det har aldrig mäklaren rätt till. Det finns en rad formella krav på avtalet med mäklaren till exempel att alla ägare till bostaden måste skriva under det för att mäklaravtalet ska vara giltigt. Det ska också framgå vilket mäklararvode som ska tas ut och vad mäklaren ska utföra för tjänster inom uppdraget till säljaren såsom visningar och marknadsföring.

Framförallt marknadsföringen och visningar kostar mäklaren mycket pengar, därför är det viktigt att det är noggrant beskrivet vad som ingår. En annons i tidningen kostar 1000-tals kronor likaså kostar det mycket tid för mäklaren om de ska ha ett antal separata privatvisningar. Se därför till att läsa denna del av avtalet extra noga, likaså när du jämför olika mäklaravtal.

Om du skriver mäklaravtalet på annat ställe än på mäklarkontoret så kan du ha rätt till 2 veckors ångertid. Då gäller nämligen distansköpslagen, dock brukar mäklarna i dessa fall få ok från dig att få börja arbeta och då kan du förlora din ångerrätt.

 Mäklarens marknadsföring och visningar – vad ingår i mäklararvodet?

Marknadsföringen av din bostad är det viktigaste för att få det bästa priset för din bostad. Därför är det viktigt att du på förhand går igenom med mäklaren vilken marknadsföring som ingår. Exempel på marknadsföring som kan ingå, direktreklam i området, lokaltidning, rikstidning, webbannons och utskick till spekulantregister.

Visningar kostar mäklaren mycket tid att genomföra men det kan vara avgörande för din försäljning. Se till att det i avtalet framgår vilken typ av visning eller visningar som ingår. Det vanligaste är en öppen visning, som sker en viss tid enligt annons. På mindre orter eller objekt med få spekulanter så är det vanligt med privata visningar som man anmäler sig till. I framförallt Stockholm, Göteborg och Malmö där det är hårt tryck på marknaden så är förhandsvisningar vanliga, dessa sker innan den planerade utannonserade visningen. Ofta är de inbjudna som är med i mäklarens spekulantregister och eventuella som hört av sig till mäklaren om intresse kring bostaden. I storstäderna säljs idag en ansenlig del av bostäderna redan innan den öppna visningen.

Mäklarens värdering av din bostad

Ofta kan en mäklare erbjuda gratis värdering av din bostad. Ta gärna dit flera mäklare för att göra en värdering och tänk på att den med högst värdering inte behöver vara den mäklaren som till sist säljer din bostad för mest pengar. I en del fall kan man förmoda att mäklararvodets uppbyggnad kan påverka hur din bostad värderas, om det finns den större bonusdel skulle det kunna vara så att mäklaren undervärderar din bostad lite granna för att kunna få en större säljbonus.

Det händer ibland att man som säljare är missnöjd med mäklaren eftersom man anser att denne inte uppfyllt sina skyldigheter.

Du bör börja med att påtala vad du är missnöjd med direkt till mäklaren, gör det gärna skriftligt, detta för att ha som bevis om du senare vill reklamera tjänsten. Därefter kan du höra av dig till mäklarföretaget och om de är med i ett branschförbund. Det finns två större branschförbund Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet. Nästan alla mäklarföretag är med i ett av dessa. De har möjligheter inom förbundet att hjälpa dig om mäklaren inte gjort rätt för sig.

Slutligen kan du vända dig till Allmänna Reklamationsnämnden eller Fastighetsmäklarinspektionen. Tänk på att mäklarens ansvar är personligt och anmälan ska därför riktas mot mäklaren och inte mäklarföretaget.

Bryta avtal med mäklaren

Avtalet med mäklaren är ofta på 3 månader, om du vill bryta avtalet tidigare så går det men kommer antagligen kosta. Allt beror på vad som står i ert avtal. Vanligt är att mäklaren har rätt till sin provision vid en bostadsförsäljning även fast du sagt upp avtalet. Mäklaren lämnar vanligtvis över ett spekulantregister för vilka mäklaren har rätt till provision även efter de 3 månaderna har gått. Du kan också få betala för mäklarens utgifter under den perioden som avtalet har gällt, det kan vara annonseringskostnader, visningar med mera. Om du är missnöjd med mäklaren så är det bästa att påtala det och försöka byta mäklare inom mäklarföretaget. Att bryta ett avtal kan blir dyrt utifrån så som de flesta avtal är skrivna. Då är det ibland bättre och vänta ut avtalets löptid och inte förlänga det.

Du bör vara mycket noggrann när du läser avtalet vad som gäller om du bestämmer dig för att inte sälja. Denna del av avtalet kan du alltid hänvisa till om du vill bryta avtalet och det ger en indikation på vad det kan kosta för dig.

Mäklare

Sammanfattningsvis så gör de flesta mäklare ett bra jobb. Det finns ca 4-5 000 mäklare och endast ett 10-tal blir av med sin legitimation varje år på grund av att de misskött sig. Det du måste tänka på är att ta in flera mäklarofferter, jämför mäklararvodena och vad som ingår i avtalet. Då går det oftast bra.

Kommentarer (4)

Kommentarer

  • Nils

    Hur kollar man att ett mäklarföretag är registrerat hos fastighetsmäklarinspektionen?

    • moveria

      Hej!
      Du kan gå in på fmi.se och sen titta på vänster sida, där finns ”Sök mäklare”. (Det går tyvärr inte att länka till den sidan).

      Mvh
      Mattias

Kommentera