Tips om flytt

Få reda på vad din flytt skulle kosta
28-05-2018 - Av Admin

Flytta bolån, bundet eller rörligt-så flyttar du bolånet enkelt!

Om du ska flytta ett bundet bolån innan tiden gått ut så kommer du få betala ränteskillnadsersättning till den banken du flyttar bolånet ifrån. Det finns reglerat hur denna ska räknas ut, du har rätt att fråga om hur mycket det skulle bli och banken måste då skyndsamt svara dig skriftligt. Innan du flyttar så kolla alltid med din befintliga bank om de kan erbjuda dig samma ränta, då slipper du byta bank. Du bör också kolla på någon av jämförelsesajterna att du har fått en bra bolåneränta i förhållande till den där publicerade snitträntan.

Bolånelöfte – snabbkolla utan kreditupplysning!

Bundet bolån byta bank

När du vill lösa ett bundet bolån i förtid så ska du börja med att fråga din befintliga bank om ränteskillnadsersättningen. Den visar hur mycket du behöver betala. Nedan kan du läsa mer om ränteskillnadsersättning. Banken måste så snart som möjligt ge dig en uppskattning av vad det kostar att avbryta lånet. Det är skillnad om du ska lösa ett bundet lån eller ett med rörlig ränta. Ett bundet lån beräknas utifrån den tid du har kvar på bindningstiden, ett rörligt lån med till exempel 3 månaders bunden ränta så räknas ränteskillnadsersättningen endast till närmaste avslutade 3-månadersperiod. Det är alltså en fördel att ha enbart rörligt lån om du vill ha möjligheten att byta bank eller tänker dig att flytta innan bindningstiden gått ut på ett lån. Att lösa ett bundet lån är i princip alltid dyrare än att lösa ett med rörlig ränta.

Bolån, diskussion om att byta bank
Flytta del av bolån

Flytta delar av bolån till annan bank är mycket svårt. Teoretiskt så går det men i praktiken så hindrar bankerna detta på olika sätt. Ett bolån är alltid knutet till ett eller flera pantbrev, pantbreven är bankens säkerhet. De visar hur stor del banken har rätt till av din bostads värde, om du inte kan betala lånet och din bostad skulle tvångsförsäljas. Om du har 5 pantbrev uttagna på din fastighet och har två lån, ett rörligt och ett bundet, då kan banken ha knutit båda lånen till alla pantbreven, vilket hindrar dig från att flytta del av lån med tillhörande pantbrev till annan bank. Det är också få banker som vill ta emot ett delat bolån det är ytterligare ett skäl att detta är mycket ovanligt att man flyttat delar av sitt bolån.
Kan man då flytta delar av bolån till annan bank? Det är mycket svårt, så utgå från att det inte går. Därför är det viktigt att du inte sätter dig i en situation där banken låser in dig med ett bundet lån på lång tid, vilket gör att du har liten förhandlingsmöjlighet om du i andra delen har ett rörligt lån.

Flytta med bolån till ny bostad

Ofta kan det vara en fördel att flytta med lån till din nya bostad. Din bank kan då låta dig slippa betala en eventuell ränteskillnadsersättning. Du bör alltid kolla med din befintliga bank om du kan flytta med dina befintliga bolån till din nya bostad, det är ofta fördelaktigt. Framförallt om du samtidigt gör en jämförelse på någon av jämförelsesajterna gällande räntor. Då får du en bra förhandlingsposition mot din nuvarande bank.
Om du vill flytta lån med bunden ränta och flytta lån med bindningstid så kan det bli kostsamt med ränteskillnadsersättningen. Därför ska du alltid kolla med din befintliga långivare om du kan ta med dig ditt bolån.

Flytta bolån mellan banker

Bankerna tjänar på att det är jobbigt att flytta bolån. Det gör din förhandlingsposition sämre. Likaså när du ska flytta så kan du nästan vara tvungen att ha kvar din gamla bank för att det kostar för mycket att flytta bolånet till en ny (och billigare) bank på grund av ränteskillnadsersättningen. Så tänk igenom hur du lägger upp dina lån och vilken frihet du kan skapa för framtida förhandlingar och flyttar av bolånet!

Jämför bolåneränta

Jämför bolåneräntor på webben, det är idag lätt. När du överväger att flytta dina lån eller om du flyttar och därmed behöver nya bolån så ska du alltid jämföra bolåneräntorna hos bankerna. Det är idag lätt att flytta dina bolån men det gäller att veta vart. SVD har en bra ”räntekarta” där de jämför bolåns räntor i olika delar av Sverige. Idag kan du också lätt jämföra bolåns listränta respektive snittränta. Bankens listräntan är den ränta de publicerar, snitträntan är den ränta som de genomsnittligt ger sina kunder. För vissa banker skiljer sig dessa två stort, det visar att det finns stor möjlighet att pruta på den banken, andra banker går det inte att pruta hos och då är snittränta respektive listränta samma när du jämför bolåneräntor.

Så gör du när du jämför bolåneräntor

När du jämför bolåneräntor är det några enkla saker du skall tänka på. För det första är det viktigt att du jämför samma sak på olika banker. Vill du ha hela ditt lån rörligt så jämför bolåneräntan på en rörlig bindningstid på alla banker. Har du bestämt dig för att binda lånet på en viss bindningstid så titta enbart på den bolåneräntan på den specifika bindningstiden och så vidare. Det är vanligt att man har en mix av olika bindningstider på sitt bolån, det sprider ut risken vid potentiella förändringar på räntan. Har du också planerat att ha olika bindningstider på ditt lån så är det självklart smart att du jämför bolåneräntor för flera olika bindningstider och gör en kalkyl för vad det skulle kosta på varje bank med den fördelning du ungefär tänkt dig. Vi rekommenderar att du överväger att enbart ha 3 månaders bunden ränta om du och banken bedömer att du har den möjligheten. Historiskt har det alltid långsiktigt varit billigare att ha rörlig ränta, då är det också väldigt lätt att jämföra bolåneräntan.

Vilka siffror skall du använda när du jämför bolåneräntor

I februari 2015 klubbade finansinspektionen igenom att alla banker är skyldiga att öppet redovisa snitträntan som deras kunder tecknat bolån till. Detta innebär att det finns två olika siffror att titta på när man jämför bolåneräntor. Dels de traditionella listpriserna, det vill säga de priser som banken i alla tider publicerat som kostnaden för att låna pengar. En jämförelse med listpriser kan sägas vara den prislapp en försäljare sätter på en vara på en loppmarknad. Den andra siffran som bankerna nu är skyldiga att redovisa och som man som kund och kan (och bör) ta hänsyn till är alltså snitträntan. Det kan jämföras med det pris som kunderna på loppmarknaden i genomsnitt förhandlat till sig för att köpa varan.
Banken har alltså dels en egen prislista som de använder sig av i sina förhandlingar och sedan så är de numera skyldiga att publicera priserna som deras kunder faktiskt har fått. Vårt tips när man jämför bolåneräntor är att titta på båda dessa siffror och efter detta tar beslut om vilka banker man kan tänka sig att förhandla bolån med. Det går såklart inte att förhandla bolån med alla banker och därför är det viktigt att man jämför bolåneräntor innan man ger sig in i förhandling med en eller kanske två banker.

Hur ska man lägga upp bolån?

Den optimala bindningstiden för bolån går bara att veta i efterhand. Om du binder dina lån under en viss tid så vet du vad du kommer få betala varje månad. Givetvis tar banken betalt för att de tar risken att räntorna skulle gå upp mer än vad du bundit till. De senaste 30 åren har det alltid varit lönsamt att inte binda sitt lån och då räknar vi ändå in den tiden då det var fastighetskris i Sverige! Sommaren 2018 när detta skrivs är det lite exceptionellt, den bundna räntan på 2 år är ungefär lika hög som den rörliga. Dock om du binder så kostar det att lösa lånet. Normalt ligger ett bundet lån lite högre än den rörliga räntan, du kan då välja att ta det rörliga lånet och avsätta skillnaden till ett eget bankkonto. Därmed kan du själv utnyttja ditt sparande om den rörliga räntan går upp.

Hur lägga upp bolån?

Bästa sättet att lägga upp bolån går inte att säga eftersom varje situation är unik. Men kan du undvika att bli inlåst hos en bank under lång tid så kan det vara bra förhandlingsmässigt.
Varje låntagares situation är unik, men sammanfattningsvis så är ett rörligt bolån historiskt oftast billigast i längden, har du små marginaler i din ekonomi kan det vara värt att binda ditt bolån.

Pruta på bolån, hur förhandla?

När du väl jämfört olika bankers bolåneräntor och vägt in dina övriga preferenser för olika banker är det troligtvis dags att förhandla bolån. Något som för de flesta inte är helt enkelt. Men har man gjort sin läxa genom att jämföra bolåneräntor kan det finnas många tusenlappar att spara på att förhandla.
Att förhandla bolån handlar i väldigt liten grad om retoriska knep utan det viktiga är snarare att lägga fram den rena fakta som finns. Här berättar vi därför om vilken fakta som kan vara väsentlig när man skall förhandla bolån.
1. Andra bankers priser. Banker vill såklart ha kunder och genom att hänvisa till andra bankers mer förmånliga bolåneräntor kan du få ner din bolåneränta eftersom banken inte vill tappa dig till en konkurrent. Använd både andra bankers listpriser och deras snittpriser i förhandlingen.
2. Den potentiella bankens snittränta. Se till att ha koll på snitträntan på banken du skall förhandla bolån med. Erbjuds du en högre ränta så hänvisa till att en majoritet av kunderna minsann ser ut att få en bra mycket bättre ränta än du själv. Tänk också på att snitträntan är just ett genomsnitt och att ca hälften av kunderna på banken har ännu bättre bolåneräntor än det som redovisas här.
3. Din egna inkomst och andra tillgångar. Banken baserar sin ränta till dig på hur hög risk det är för dem att låna ut pengar till dig. Har du en hög inkomst och mycket övriga tillgångar som går att göra om till likvida medel så använd det i förhandlingarna.
4. Bostaden du skall köpa. Bostadens värde och det procentuella värdet som du vill låna av banken är en central punkt i förhandlingarna. Är bostaden värd mycket, belägen i ett område där risken för sjunkande bostadspriser är låg och om du dessutom inte belånar bostaden till max så är detta alla faktorer du bör använda vid en förhandling.
Om du ska pruta på bolån behöver du ha bra argument. Vi på Moveria tycker att du alltid ska jämföra räntor med andra banker så att du kan hänvisa till dem. Antingen tittar du bara på publicerade snitträntor eller så går du till någon av webbsidorna där du har möjlighet att få jämförelse av bolåneräntor från flera banker. Då kan du alltid argumentera för att du kan få bättre ränta i annan bank och att du är beredd att byta bank för att få det.
Om din bostad har stigit mycket i värde så är det ett bra argument för att pruta på räntan på ditt bolån. När du lånade så kanske du gjorde det till 85% av värdet men om bostadens värde ökat så kanske du bara lånar till 50% av bostadens värde. Det är ett mycket bra argument för banken för att pruta på räntan på ditt bolån.
Bankerna är alltid intresserade att sälja in så många saker till dig som möjligt. När bankmannen tror att ni är klara med ränteförhandlingen på bolånet så ska du ställa frågan. ”Finns det något annat som jag skulle kunna göra så att du kan sänka räntan lite till, t.ex. öka mitt sparande?”. Oftast finns det då möjlighet att sänka räntan lite till.

Förhandla bolån och pruta utan att ha kontakt med bankerna

Du behöver inte ha kontakt med bankerna och ändå få bra ränta. Du kan idag via olika webbtjänster få hjälp med att förhandla din bolåneränta, du kan också vara med på gruppupphandlingar av bolån. Det har skrivits i Dagens Industri ungefär hälften aldrig har förhandlat sin bolåneränta. Tillhör du dessa så ska du definitivt vända dig till en extern webbtjänst, du spar oftast pengar på detta och det kan långsiktigt bli mycket pengar. De flesta tjänster tar bara en kreditupplysning och kollar därefter med flera banker. Det spar tid för dig samtidigt som det sätter press på din nuvarande bank, bara vetskapen att du konkurrensutsätter dem brukar kunna sänka din ränta.

Få lånelöfte – kostnadsfritt, utan direktkontakt med bankerna!*

Bolåneräntor rörligt eller bundet?

Bunden ränta på bolån


Bunden ränta (fast ränta) kan kännas tryggt och praktiskt eftersom du vet hur mycket du kommer att betala varje månad under hela bindningstiden. Får du tillfälle att binda räntan på en låg räntesats och du vet att du kommer att bo kvar ett tag, kan detta vara ett fördelaktigt alternativ. Tänk dock på att om du skulle vilja sälja innan bindningstiden gått ut, finns risken att du får betala ränteskillnad. Planering är därför a och o med bunden ränta. Genom att binda räntan betalar du också för de felmarginaler som bankerna gör i sina kalkyler för den tiden lånet är bundet. Majoriteten av experter rekommenderar i de allra flesta fall att man inte binder sin boränta under en alltför lång period med tanke på att man ofta inte vet med säkerhet hur framtiden ser ut.

Rörlig ränta på bolån

Att välja rörlig ränta är nästan alltid det mest ekonomiska i långa loppet. Om du är orolig för att räntan ska skjuta iväg kan du välja att spara de pengar som motsvarar ränteskillnaden från ett bundet lån på ett speciellt konto. På så sätt är du tryggad ifall en räntehöjning inträffar. Kom ihåg att du även kan förhandla om räntan för ditt rörliga lån.

Bunden och fast ränta

En mix kan vara ett alternativ om du inte känner dig tillräckligt trygg med en 100 % rörlig ränta. Lås inte det bundna lånet under en alltför lång tid ifall du upptäcker att du faktiskt tjänar mer på att ha hela lånet rörligt och då vill byta. Du får dessutom fler tillfällen att förhandla om den fasta räntan ifall lånet inte är bundet under en längre period. Tänk också på att den rörliga delen oftast inte går att flytta till någon annan bank, så du sitter inte i någon bra förhandlingssituation förrän det bundna lånet går ut. Bankerna rekommenderar ofta en mix av bunden och fast ränta just av detta skäl.

Olika bindningstider på dina bundna bolån

Bankerna gillar att föreslå att du ska dela upp ditt bundna bolån i olika bindningstider. Då kan det längsta vara på 5 år eller mer. Det innebär att när ett bundet bolåns löptid går ut, då har du något annat som pågår, det gör att du inte kan byta bank utan att betala ränteskillnadsersättning. Din förhandlingsposition är då väldigt dålig. Om du till exempel delar upp de bundna lånen i 3 lån med löptiderna 2 år, 3 år och 5 år, så är det först efter 30 år som lånen går ut samtidigt och du då kan byta bank utan att betala ränteskillnadsersättning!

Ränteskillnadsersättning – räkna ut den själv

Ränteskillnadsersättning kan enklast beskrivas som en avgift för den som väljer eller tvingas bryta ett bundet lån. Detta kan ske som en följd av att du behöver få loss kontanta medel och skall sälja din bostad eller av den enkla anledningen att man vill byta bank. I båda dessa fall kommer du att bryta ditt lån och har du då ditt lån bundet så kommer du alltså att få betala det som heter ränteskillnadsersättning. Hur mycket du får betala beror på hur stort lån du har, hur hög ränta du har, hur lång tid det är kvar på det bundna lånet samt på jämförelseräntan. Det är också värt att vara medveten om att om man har en del av sitt lån bundet och en del rörligt så är det i princip inte möjligt att flytta bara den rörliga biten. Man är alltså på det sättet låst till sin bank.
Din ränteskillnadsersättning beräknas såhär.
Skulden * tid kvar (i år) av bindningstiden * ränteskillnaden (kundräntan minus jämförelseräntan)
Jämförelseräntan beräknas som bostadsobligationsräntan + 1%.
För ett lån på 1 miljon kronor, med två år kvar av bindningstiden, med en ränta på 2,5 % och en bostadsobligationsränta på 1 % ger en ränteskillnadsersättning på:
1 000 000 * 2 * (2,5 – 2) = 10 000
10 000 kronor kostar det alltså att bryta det bundna lånet.
Lärdomarna man kan dra från detta är att bundna räntetider är ett jättebra sätt för bankerna att knyta fast kunderna till sig, samt att om man är osäker på hur ens ekonomi kommer att utveckla och inte vet om man har råd att binda sina pengar i ett boende sig så är det (som så många sagt innan) dumt att belåna sig till höga belopp.

Bolånelöfte – snabbkolla utan kreditupplysning!

Jämför bolån villkor

Ett bolån kan avtalas oftast med en bank men kan också tecknas med en förmedlare av lån. För dig spelar det inte så stor roll det viktiga är att du förstår att jämföra villkoren för bolån mellan de som vill låna ut till dig. Några uttryck behöver du ha koll på när du läser villkoren

Löptid

Det är den tiden från att du tecknar lånet tills det ska vara betalt. Ibland kallas det kredittid. Vanligtvis har bolån lång löptid till exempel 30 år, oftast löses dock lånet innan i samband med att du byter bostad.

Villkorstid eller villkorsperiod

Det är den tid som dina villkor gäller, håll koll på detta och lägg in i din kalender. Vissa av storbankerna har åtminstone tidigare givit bra rabatter men bara under en kortare period. Villkorstiden ska alltid framgå av ditt bolåneavtal

Räntebindningsperiod

Det är den tid som räntan är fast (bunden). På de lån som kallas ”rörliga” idag så är det oftast 3 månaders räntebindningsperiod, då uppdateras din räntenivå var tredje månad och däremellan är den bunden.

Bolånelöfte – snabbkolla utan kreditupplysning!

Två bolån samtidigt kan man ha det?

Två bostadslån kan du ha samtidigt, men då måste du ha mycket bra ekonomi så att banken tillåter det. Om du köper en ny bostad innan du hunnit sälja din gamla så kan du behöva finansiering. Det finns något som heter överbryggningslån, det kan du få om du har en köpare av din gamla bostad men att den ännu inte betalat. Oftast kräver banken att du har ett underskrivet avtal som visar att du ska få betalt och när, då är det möjligt att få överbryggningslån. Så du kan ha två bolån samtidigt men då måste du vara rejält kreditvärdig eller ha ett underskrivet avtal från en köpare av din gamla bostad.

Flytta utomlands med lån

Om flyttar utomlands och har lån så har du samma ansvar att betala som om du bodde kvar i Sverige. Om du har flyttat utomlands och vill byta bank för ditt bolån, tänk då på att vid en kreditprövning så kan du bedömas annorlunda riskmässigt än när du var bosatt i Sverige.

Flytta bolån, bundna eller rörliga – sammanfattning

Du ska alltid utmana din nuvarande bank genom att jämföra bankernas listräntor, är din ränta över listräntorna så fråga varför och jämför bolåneräntorna på någon av de många sajterna som finns. Kom ihåg att är det något du ska lägga tid på i privatekonomin så är det dina lån!

Kommentarer (0)

Kommentera